Direito Imobiliário · Financiamento habitacional
Defenda seu imóvel do leilão
Desemprego, doença, separação: muita gente atrasa as parcelas do financiamento por motivos que não escolheu. Quando o banco toma o imóvel e marca o leilão, a impressão é de que não há mais nada a fazer. Não é assim. A lei prevê etapas obrigatórias, prazos e direitos do mutuário, e uma falha nessas etapas pode suspender o leilão.
Como funciona
Como o banco chega ao leilão do seu imóvel
Quase todo financiamento habitacional, inclusive os do programa Minha Casa, Minha Vida, usa a alienação fiduciária. O imóvel fica em nome do banco como garantia até a última parcela. Se a dívida não é paga, a cobrança acontece fora do Judiciário, pelo cartório de imóveis, em três etapas.
1. A intimação
O cartório intima o devedor, pessoalmente, para pagar as parcelas atrasadas com os encargos em 15 dias. Pagando, o contrato continua normalmente.
2. A consolidação
Sem pagamento, a propriedade é registrada em nome do banco na matrícula. Isso ainda não é a venda: o contrato só termina de fato com a arrematação em leilão.
3. Os leilões
O banco precisa levar o imóvel a dois leilões públicos e avisar o devedor das datas. Se o valor obtido for maior que a dívida, a diferença pertence ao antigo dono.
Onde o procedimento falha
Três falhas que podem suspender o leilão
A execução fora do Judiciário só é válida se cada etapa for cumprida como a lei manda. Na prática, os problemas aparecem com frequência, e quem tem os documentos do procedimento é o banco, não o mutuário.
Intimação que nunca chegou
A intimação para pagar deve ser pessoal. O edital publicado em jornal é exceção e só vale quando o devedor está em local incerto ou inacessível, depois de esgotadas as tentativas de encontrá-lo. O Superior Tribunal de Justiça anulou uma consolidação porque o banco foi direto ao edital sem tentar sequer a intimação pelo correio.
Consequência: a consolidação e os atos seguintes podem ser anulados.
Leilão marcado sem aviso
Mesmo depois da consolidação, o devedor tem de ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões, por correspondência e por e-mail (art. 27, §2º-A). O STJ entende que esse aviso é indispensável, já que é ele que permite exercer o direito de recomprar o imóvel.
Consequência: o leilão pode ser suspenso até que o banco comprove o aviso.
Dívida cobrada a mais
A planilha do banco pode incluir encargos que não estão no contrato: seguros não contratados, juros de atraso sobrepostos, taxas sem previsão. O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos bancos (Súmula 297 do STJ), e cobrança indevida pode ser contestada e depositada em juízo pelo valor correto.
Consequência: o valor para regularizar a dívida pode cair.
Direitos do mutuário
O que a lei garante a quem está com dificuldade para pagar
Mesmo sem nenhuma falha no procedimento, quem atrasou o financiamento não fica sem proteção. A moradia é direito social garantido pelo art. 6º da Constituição, e a finalidade da garantia é receber a dívida, não tirar a casa da família.
Pagar o atraso e manter o contrato
Nos 15 dias depois da intimação, pagar as parcelas vencidas com os encargos restabelece o contrato, sem perder o imóvel.
Recomprar antes de terceiros
Até a data do segundo leilão, o antigo dono tem preferência para recomprar o imóvel, pagando a dívida, os encargos e as despesas do procedimento.
Contratos mais antigos
Nos casos anteriores à Lei 13.465/2017, o STJ admite pagar a dívida até a assinatura do auto de arrematação, aplicando o Decreto-Lei 70/66. A data do contrato e da consolidação muda o direito aplicável.
A sobra do leilão é sua
Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida e as despesas, o banco tem de entregar a diferença ao antigo dono em até 5 dias.
Usar o FGTS
O saldo do FGTS pode ser usado para pagar prestações em atraso e amortizar o financiamento habitacional, dentro das regras do fundo, e pode ser pedido também na ação judicial.
Revisão e prova a seu favor
O consumidor pode pedir a revisão de prestações desproporcionais e a inversão do ônus da prova, para que o banco apresente os documentos do procedimento.
Na prática
O que os juízes têm decidido
Três situações reais, com nomes e números de processo omitidos. Todas envolvem financiamentos da Caixa e leilões já marcados.
Leilão suspenso dias antes da primeira praça
Um casal do Minha Casa, Minha Vida perdeu a capacidade de pagar, tentou renegociar sem sucesso e afirmou que nunca foi avisado das datas dos leilões. Como não se pode exigir de alguém a prova de que não recebeu um aviso, o juiz atribuiu ao banco o dever de mostrar o procedimento completo.
Diante do interesse do casal em quitar o atraso, os dois leilões foram suspensos, o depósito judicial do valor da dívida foi autorizado e uma audiência de conciliação foi marcada.
Resultado: leilões suspensos e prazo para regularizar a dívida.
Uma última chance com base na função social da propriedade
Uma mutuária ficou inadimplente, e o imóvel já estava consolidado em nome do banco com leilão marcado para as semanas seguintes. O juiz reconheceu que o contrato só termina com a arrematação e, com base na equidade e na função social da propriedade, deu a ela uma última oportunidade de recuperar o imóvel antes da venda a terceiros.
A decisão suspendeu a execução e o leilão, proibiu a negativação do nome e mandou registrar a ordem na matrícula para alertar possíveis compradores.
Resultado: execução suspensa mediante depósito das parcelas.
A dívida que não foi o dono quem deixou de pagar
Um pai pagou o financiamento em dia até a separação. O acordo judicial do divórcio deixou o imóvel com a ex-companheira, que assumiu as parcelas e não pagou. Ele descobriu por familiares que a casa, destinada aos filhos, estava a um dia do leilão, sem nunca ter recebido intimação.
O escritório ajuizou ação anulatória com pedido de liminar, sustentando a falta de intimação pessoal e de aviso das datas e pedindo a oportunidade de quitar o atraso, inclusive com o FGTS.
Tese: falta de intimação e direito de pagar a dívida antes da arrematação.
O que fazer
Recebeu um aviso do cartório ou soube do leilão?
O tempo é o fator mais importante. Depois da arrematação, a reversão fica muito mais difícil, porque passa a envolver um comprador de boa-fé.
Não ignore a intimação
A intimação do cartório abre o prazo de 15 dias. Guarde o documento e anote a data em que o recebeu.
Reúna os documentos
Contrato de financiamento, matrícula atualizada do imóvel, edital ou anúncio do leilão, comprovantes de pagamento e extrato do FGTS.
Procure orientação jurídica
A análise do procedimento mostra se houve falha na intimação, no aviso das datas ou na cobrança, e qual direito se aplica ao seu contrato.
Pedido de liminar na Justiça
A ação pode pedir a suspensão do leilão, o depósito judicial do valor devido, a proibição de negativação e uma audiência de conciliação com o banco.